수원시 공동주택 리모델링 기본계획 재정비(안) 분석.

2022년 4월 25일.

수원시에서 수원시 공동주택 리모델링 기본계획 재정비(안)에 대하여,

주민공람을 실시하였습니다.

 

공람기간은 14일간으로,

공고내용에 대한 이의신청은 2022년 5월 9일까지 수원시청 공동주택과에,

우편 또는 서면으로 주민의견서를 제출하여야 합니다.

 

이번에 주민공람을 실시하는 수원시 리모델링 기본계획 재정비(안)을 살펴보았습니다.

수원시 리모델링 기본계획 재정비(안)주민공람 공고.hwp

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수원시 공동주택 리모델링 기본계획 재정비(안) 주민공람.pdf

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0. 수원시의 리모델링 지원현황

수원시는 인구 100만이 넘는 특례시이자,

경기도청 소재지이자 삼성전자 본사가 위치한 곳입니다.

권선지구, 영통지구 등 택지지구는 물론이고 2기 신도시인 광교신도시도 자리하고 있습니다.

그러나 도시의 규모와는 상당히 거리가 있는 행정력을 보여주고 있는데요.

사용년한이 한참 지난 영통소각장 문제를 날치기 통과하는 한편,

또한 수원시민 94%의 압도적인 지지로 선정된 영흥공원의 새 이름은,

뜬금없이 설문조사에서 꼴찌를 차지한 이름으로 선정하기도 했습니다.

서울시는 물론이고 성남시, 광명시, 부천시 등,

리모델링 대상 년수의 아파트가 많은 지역에선,

지원을 이미 하고 있거나 지원 계획을 서두르고 있는데,

수원시는 지원은 커녕 당연히 해야 할 행정처리마저 늦장을 부려,

다른 지자체보다 수개월씩 지연돼고 있죠.

 

 

1. 수원시 리모델링 기본계획수립? 재정비?

국토교통부 리모델링 기본계획수립지침에 따라,

리모델링을 진행하려면 지자체가 인구 50만이상 대도시이거나,

세대수증가 리모델링에 의해 도시과밀이나 일시집중 등이 우려되는 경우,

리모델링 기본계획이 수립되어야 합니다.

사실 수원시는 이미 2016년에 수원시 리모델링 기본계획을 고시한 바 있습니다.

아직까지도 리모델링 기본계획이 수립되지 않은 도시들이 있는 것에 비하면,

수원시는 그나마 나은 편이라고 할 수 있겠습니다.

하지만 수원시는 2016년에 기본계획을 고시한 이후,

그동안 전혀 리모델링에 무관심했다고 볼 수 있겠습니다.

2021년 12월 말까지 수원시에는 7개의 리모델링 주택조합이 인가받은 상황.

기본계획 고시 이후 5년이 흘렀고,

그동안 내외적으로 많은 환경 변화가 있었기에,

리모델링 기본계획을 재정비할 필요성은 이미 오래전부터 요구되던 상황입니다.

 

2. 리모델링 기본계획 재정비(안) 주요 내용

이번에 2021년을 기준으로 주민공람을 실시하는 기본계획 재정비(안)에는 여러 내용이 들어가 있습니다.

노후 공동주택 주민들을 대상으로 한 최신 설문조사,

리모델링 유형별 수요예측,

대부분이 추진하는 세대수 증가형 리모델링에 따른 도시기반시설 영향평가,

특정 시기에 인허가가 집중될 경우에 대비한 허가총량.

공공성 기여에 따른 인센티브와 먼 훗날 신설한 지원제도까지.

리모델링 대표 지역 중 하나인 수원시에서도 나름의 고민을 한 부분들이 엿보입니다.

 

3. 수원시 리모델링 현황

2019년 말부터 수원시 영통지구 일대에서 리모델링 움직임이 일기 시작하며,

2020년 영통 신성신안쌍용진흥과 영통 삼성태영은,

리모델링 주택조합을 위한 동의율을 확보하였고,

2020년 12월 영통 신성신안쌍용진흥이 약 10년만에 수원시에서 리모델링 조합설립을 인가받습니다.

이후 현재 인가받은 리모델링 조합만 7개인 상황입니다.

수원시는 7개 조합에 8개 건설사가 리모델링사업 시공자로 참여하며,

서울을 제외하면 가장 많은 건설사가 리모델링 사업에 참여중인 지역이기도 합니다.

모두들 안전진단 절차를 진행하며,

도시계획심의 및 건축심의를 준비하고 있습니다.

리모델링에서 가장 문제가 되는 단계가 여기입니다.

앞서 고양시에서는 일산신도시의 지구단위계획상 허용량을 초과한다는 이유로,

조합설립인가를 미루고 있었습니다.

https://www.ajunews.com/view/20220321170746431

최근 용인시에서도 리모델링 추진단지들이 밀집한 수지택지지구의 과밀학급 우려를 이유로,

심의를 거부하는 공문을 보내 큰 논란이 되기도 하였습니다.

https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2022/04/20/5XPKTSQC7RAMPDJE7KHFBBARZE/

수원시 역시 리모델링을 추진하는 단지들이,

대부분 영통택지지구에 밀집된 상태로 지구단위계획의 영향을 크게 받습니다.

 

 

4. 리모델링 주민설문조사 결과

수원시에서 실시한 리모델링 관련 주민설문조사 결과입니다.

전체 리모델링 대상단지(15년차 이상)의 주민들과,

현재 리모델링을 추진중인 단지의 주민들을 대상으로 실시하였습니다.

 

단순히 노후화되는 리모델링 대상단지들은,

실제로 리모델링에 대한 정보가 부족하다보니 정보제공 및 일부비용지원등이 주된 내용입니다.

사업선호방식은 재건축이 71.9% / 리모델링이 22.7% 였지만,

재건축 사업성이 떨어져 리모델링으로 갈 수밖에 없다는 것을 파악하는 사람들도 늘어나는 추세입니다.

 

반면에 리모델링을 추진중인 단지들은 실제로 추진하면서 겪는 어려움에 대해 어필하였습니다.

서울이나 성남처럼 지구단위계획 수정을 통한 용적률 향상등의 적극적 지원을 요구하는 목소리가 컸습니다.

 

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5. 호재인가 악재인가? 세대수 증가에 따른 도시기반시설 영향평가.

이번 재정비안에는 중요한 내용이 들어가 있었습니다

바로 기반시설 영향 인구검토인데요.

수원시 전체 뿐만 아니라 가장 많은 리모델링 추진단지가 있는 영통지구도 별도로 검토되어 있습니다.

수원시 전체적으로 보면 세대수가 증가해도,

세대원들이 과거에 비해 줄어들었기 때문에 대부분 기반시설에는 큰 영향이 없을 거란 내용입니다.

특히 영통지구의 경우,

이미 택지개발승인 당시에도 인구 10만 도시를 기준으로 설계된 지역입니다.

그로 인해 리모델링에 의해 세대수가 증가해도 상수시설, 하수시설 모두 당초 개발계획보다 넉넉합니다.

개발계획상의 도시기반시설 용량 초과를 우려로,

일산 리모델링 단지들의 조합설립인가부터 태클을 걸고 있는 고양시보단 나은 상황입니다.

영통에는 1인당 공원면적 역시 리모델링으로 인해 세대수가 증가하더라도,

영흥공원이 조성될 예정이라 도시공원법 상의 1인당 공원면적을 넉넉히 초과합니다.

이처럼 다른 도시기반시설의 영향은 없다는 건 분명 추진단지들에겐 호재입니다.

 

문제는 학교시설에 영향을 준다는 검토결과입니다.

이 부분은 현재 리모델링을 추진중인 영통지구의 단지들에게 불안요소가 됩니다.

앞서 용인시는 이 학급당 학생수를 토대로 심의를 거부한 바 있습니다.

현재 수원시 리모델링 조합 대부분은 영통중학군2에 포함되어 있습니다.

남부중학군2에 속한 유일한 리모델링 조합 권선삼천리2차.

동부중학군에 속한 유일한 리모델링 조합 매탄동남아파트.

반면에 영통중학군2에는 영통 신성신안쌍용진흥, 영통 삼성태영,

영통 신명동보, 영통 신나무실주공5단지, 영통 두산우성한신에 이르기까지.

여기에 최근 창립총회를 개최한 벽적골 주공8단지까지 포함하면,

무려 6개 단지 8178세대가 같은 중학교 학군을 공유하고 있습니다.

용인교육청이 수지지구의 학급과밀화를 이유로 태클을 건 것과 같은 상황이,

수원시청과 영통지구에서 벌어지기에 충분합니다.

이번 재정비안에도 추진단지별 학생수용계획 협의가 필요하다고 기재되어 있습니다.

용인시에서는 교육청과의 협의가 원활하게 이루어지지 않았었는데,

과연 수원시에서는 어떤 결과가 나올까요.

 

 

6. 행정구별 리모델링 허가총량

영통지구 리모델링 단지들의 불안요소는 또 있습니다.

이번 재정비안에 추가된 행정구별 연차별 리모델링 허가총량입니다.

물론 이주계획이 필요한 정비사업의 일종이라,

동시에 모든 단지들을 허가할 리가 없다는 건 누구나 상식적으로 생각해볼 수 있는 부분입니다.

하지만 수원시가 행정구별 허가총량을 공식화하면서,

영통지구와 같이 특정 지역에 밀집된 리모델링 추진단지들에겐 분명 불리할 수 있습니다.

 

더군다나 수원시는 리모델링 조합의 비중이 아닌,

단순 준공년식에 따른 리모델링 대상 세대수 비중으로 허가총량을 산출하였습니다.

현재 장안구와 팔달구를 합쳐도 리모델링 조합이 0개이지만 30.8%의 허가총량을 차지하며,

리모델링 조합이 1개인 권선구도 29.3%의 허가총량.

반면 인가예정까지 조합이 7개인 영통구는 39.9%의 허가총량입니다.

이처럼 추진단지대비 적은 총량을 가지고 허가우선순위를 받아야 하는,

영통구내 조합들은 총량초과를 이유로 허가가 지연될 경우 타격이 있을 겁니다.

 

7. 문제가 많은 리모델링 허가총량 배점기준

여기에 허가우선순위의 원치이라며 배점기준을 공개했는데요.

이 우선순위 배점기준도 논란의 여지가 다분합니다.

리모델링은 재건축과 달리 튼튼할수록 안전진단 통과를 할 수 있습니다.

C등급 이상을 받아야 안전진단을 통과할 수 있는데,

배점기준상 고점이 배정된 35년 이상 단지들이 과연 리모델링 안전진단을 수월하게 통과할 수 있을까요?

다른 지자체들도 수원시 배점기준상의 만점인 35년 이상 단지보다는,

대부분 15~30년 사이의 단지들이 리모델링을 추진하고 있습니다.

 

더 문제가 되는 항목은 바로 배점기준을 전용면적 60㎡ 이하 비율로 한정지은 겁니다.

60㎡ 이하 소형평수로만 이루어진 단지는 해당 배점에서 무조건 만점부터 시작하게 됩니다.

영통 삼성태영이나 영통 신명동보처럼 60㎡ 초과된 평수로만 구성된 단지는,

애당초 최저점부터 시작하는 불리한 상황.

뿐만 아니라 여러 평수가 섞여 있는 경우에도 소형평수로만 이루어진 단지보다 불리합니다.

현실적으로 리모델링은 평형이 다양할수록 주민동의를 받기에 어려움이 있는데,

60㎡ 이하 평형의 비율만을 저렇게 세분화해서 고점배분을 할 필요는 없습니다.

집이 넓다면 오래된 집이 더 따뜻하거나 난방비를 적게 쓰는 건 아니니까요.

기존 세대당 주차대수도 지나치게 세분화한 탓에 특정 단지들에게 유불리한 상황이 올 수 있습니다.

차라리 리모델링 후의 계획상 주차대수를 기준으로 하는 것이 더 합리적으로 보입니다.

0.5대의 주차대수인 단지가 리모델링 후에 0.9대 수준으로 늘어나봤자 주차난은 심각하지만,

1.0대의 주차대수인 단지가 리모델링 후에 1.4대 수준으로 늘어난다면,

똑같이 0.4대 증가하지만 주차난해소에 따른 주거환경개선효과는 큽니다.

이 주차대수를 증가하기 위해선 주차공간확보를 위한 공사비도 늘어나게 되어,

결국 분담금과도 직결되는 부분이라 수익자부담 원칙에도 부합될 수 있습니다.

 

수원시의 리모델링 재정비(안) 배점기준 상,

그나마 합리적으로 보이는 부분은 주민동의율에 따른 배점기준입니다.

앞의 설문조사 측면 역시 허가 우선순위를 주민동의율로 하자는 의견이 많기는 했습니다.

8. 공동주택 리모델링 운영기준

리모델링의 기본 목적은 주거환경개선이어야 합니다.

에너지절감이나 편의시설 개선에 따른 주거환경개선을 통해,

부수적으로 자산가치상승이 따라오면 좋은 것이죠

수원시 역시 전용면적 최대40%를 증가할 수 있는 범위안에서,

환경개선에 해당하는 몇가지 항목으로 인센티브를 주기로 하였는데요.

서울시에서 재건축에 적용하는 임대주택 설치 등의 공공성확보 방안과는 달리,

리모델링의 목적에 일부 부합하는 내용들입니다.

단열등을 강화하거나 IoT같은 편의시설로 에너지절감을 이루면,

저탄소그린리모델링이나 대상지 주변 보도 및 차도등을 정비하거나,

놀이터나 공원을 정비할 경우 가산점을 주기로 했습니다.

단지 전체를 리모델링하는 경우 진입로를 만들기 위해 보도 및 차도 정비는 필수적이고,

에너지효율이나 지능형건축물도 필수적이기 때문이죠.

외부인들에게 오픈해야 하는 단지내 놀이터나 공원부분이 호불호가 갈릴 듯하지만,

결정적인 요소가 될 만큼의 배점은 아닌 걸로 보입니다.

 

9. 맺음말

이번 재정비(안)에는 정작 중요한 지구단위계획 완화방안이나,

특별시행령처럼 당면한 리모델링 문제에 대해선 언급이 없습니다.

당장 심의에서 쟁점이 될 만한 요소들을 앞에서 검토하였음에도 불구하고,

통합심의위원회 운영방안이 중기계획으로 들어가 있습니다.

용인시에서 문제가 됐던 과밀학급 내용은 수원시에서도 알고 있지만,

협의가 필요하다 정도로 두루뭉술하게 넘어가고 있죠.

 

리모델링 담당 공무원이 인구 백만이 넘는 대도시에 단 1명뿐이라 하니,

그런 디테일까지는 놓쳤을 수도 있겠지만.

지금 당장은 복잡하니 일단 뒤로 뒤로 떠넘기는 듯한 모습이 재정비안에서조차 엿보여 아쉽습니다.

 

군포시 국회의원은 리모델링 행위허가 기준을 완화하는 특별법은 발의하였고,

분당에서는 도의원이 환경영향평가에서 리모델링을 배제하는 안건을 발의하였습니다.

무려 8개나 되는 건설사가 리모델링 사업에 참여하고 있는,

수원특례시에서는 과연 어떤 구체적인 리모델링 지원방안이 있는 걸까요?

중기, 장기 계획에 아래와 같은 리모델링 초기에 필요한 지원만 적어놓기엔,

리모델링 주택조합들의 추진속도는 너무나도 빠릅니다.

이번 재정비안에 대해서도 많은 시민들의 의견이 제출되어야 할 것이고,

수원시 역시 보다 더 구체적이고 시급한 지원방안을 추가해야 특례시라는 도시의 격에 걸맞지 않을까 싶습니다.